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新国五条细则恐误伤改良型需求中介担忧再现

2019-08-12 05:38:22来源:励志吧0次阅读

  月1日,国务院出台“国五条”细则,其中最引人关注的便是个人出售要严格依照转让所得的20%计征个人所得税,力度之大令市场始料不及。

  在新的楼市调控政策公布后,专家和业内人士认为新政策将会给二手房中介市场带来很大“杀伤力”。全国政协委员、财政部财科所所长贾康昨日表示,这一新政可能会误伤改良型需求。

  新华社昨日发文《懒政还是妙方?》,称代表委员批评“公共管理靠收费”现象。报导援用一份调查显示,18万民中,六成认为房价未来会被推涨。报导指出,尽管房价走势有待印证,但民众无疑又增顾虑:高额税是否会转嫁给购房者?二手房市遇冷会否助推一手房价格上涨?

  业内人士预计,各地政府会在“两会”后,即 月底4月初出台各地的房地产调控细化政策。而据当地媒体报道,赴京参加全国两会的江苏省住建厅厅长周岚表示,该省落实执行“国五条”的细则已在研究制定中,最快今日(4日)公布。

  中介行业进入“冰河期”

  “这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次,一旦新政地方细则出台,将对二手房成交量打击巨大。”德佑地产区域总监张剑东昨日感慨,这对中介行业来说,意味着“冰河期”的到来,“会出现关店潮,尤其是那些在去年底今年初大幅增开门店的中介。”

  汉宇地产董事总经理施宏叡介绍,以一套100万元买进,200万元卖出的二手房为例,若按新政,除去房贷利息、装修、营业税等相关费用后,需要缴纳的个税也在12万-15万元。而对大多数二手房源来讲,新政实行后增加的税收成本,要占到总房价的5%~8%,这必将是一笔巨大的交易成本。

  一名业内人士介绍,“二手房转让所得按20%计征个税”的表述,对于投资性的老房源冲击最为明显。

  据他解释,按现行的规定,二手房如果是家庭唯一住房,自住满5年的,可以免征个税。而新购入的二手房,产生的价差不会很大,减掉房贷利息、装修、营业税等相关费用后,产生的“转让所得”已寥寥无几,产生不了多少个税。受冲击最大的,是那种“非自住的、购入时间又比较长的房源”。

  上海中原镇宁路分行经理张宏超介绍,2月份他曾代理过一套选择按“转让所得”缴纳个人所得税的案例,“房东刚买进没多久就不想住了。买进价 90多万元,卖出价只加了10几万元。如果按总价的2%缴纳个人所得税,得交7万多元,而选择‘转让所得’缴税,则只要交2万元。”

  张剑东说,此前也曾出现过买家自主选择按差价20%交个人所得税的情况,但往往是房东因资金出现问题,短期内出售,或是卖给亲戚朋友,这在二手房业务中占比很少,顶多5%左右。

  不过也有中介称,眼下还不清楚,地方细则中是否会取消“自住满5年的家庭唯一住房”转让时免征个税的规定。

  二手房成交量或大跌

  即便地方细则尚未出炉,房产中介已哀嚎一片。

  “这次新政是有史以来对二手房市场杀伤力最严重的一次。原来限制买家,现在又限制卖家,买卖双方两头都限。”合富置业副总经理沈彦说,业内此前很少有人想到这次的政策会这么凶,“固然也要看落实和能否落实。”

  沈彦断言,如果地方版“国五条”继续升级,想要规避很难,必将对中介业务产生巨大冲击。各中介公司势必会收缩门店数量,“今年大家可能还会顶一顶,明年各公司肯定会有战略调整。”

  让沈彦更为担忧的是市场预期改变,新政一旦落地,恐怕会持续较长时间。而如果未来房价出现下落,自然就不会出现增值的价差,“此前大家一直认为房产是会增值的,但现在政策是在改变大家的认知。”

  施宏叡也担心,细则一旦落地,市场观望气氛会增加,当月的二手房成交量将下降两三成。

  不过,张剑东认为,对于服务更专业的品牌中介而言,倒不至于出现生存危机。而往后,同一片区、类似房型、类似挂牌价的几套房源,差价的多少,将成为中介推介房源最讲求的信息。张剑东一样指出,由于地方细则还没落地,目前还有很多不确定的地方。

  二手房现集中签约潮

  短期内看,房产中介还不用为生计忧愁。

  “这两天各门店、总部都在帮着客户赶签合同,我们总部今天预计要签到晚上9点。”施宏叡说,他们公司这两天签掉的合同有 00笔,而平时顶多二三十笔,增加了十倍,“把本来天的签约量全集中到了这两天时间里签。”

  沈彦解释,目前地方细则还没出台,所以诚意买家、卖家都会抢着签约,因此会有集中成交的现象。而地方细则一旦明确,将对今后的二手房置换、流通产生巨大阻碍,市场将出现半年以上的冷漠期,成交量将下落 0%~40%,“不管是刚需房源还是改良型、中高端房源,少有能幸免的。”

  张剑东也持有类似判断。他说,这几天由于客户产生的恐慌情绪,怕税费增加,所以交易量很高,“未来几个月预计成交量将大幅萎缩,房东出现议价空间、承担一部分新增税费,客户承当大部分税费。最终变成房东到手少、客户出价多、税费增加的局面。”

  也有中介人士提到,现在的二手房市场还是卖方市场,最终卖家会把增加的税费加在价格上,推动房价上涨。

  对此沈彦认为,所有的定价都是根据市场构成的,一旦购房人群减少,房东很难涨到“差价的20%”这么高。虽然中高端房源的差价更大,但如果房东是早期投资,收益并不会减少太多,而中端房源、刚需房源客户则受影响会更明显些。

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